Законът за управлене на етажната собственост е в действие от 01.05.2009 г.
Той регламентира не само правата и задълженията на собствениците на помещения в сгради с общи части, но и правата и задълженията на тези, които само ги ползват и/ или обитават.
Той урежда и отношенията, които възникват в резултат на упражняване на управление на общите части на сградите.
Според този закон собствениците на помещения в сгради с общи части имат право да ползват общите части според целта, за която са предназначени, и да вземат участие в управляването на етажната собственост.
Добре е да се знае, че при някои случаи ползвателите на помещения в сгради с етажна собственост не участват при вземане на решения. Това става:
- когато се определя какви паричните постъпления трябва да влизат във фонда за ремонт и обновяване;
когато се определя какви разходи ще се направят за подръжката на общите части; - когато общите участъци на сградата се отдават под наем или се дават за безвъзмездно ползване;
- когато се вземат решения за обновяване на сградата;
- когато се извършват действия по подготовка на създаване на право за ползване, строеж, надстроявен, пристрояване или промяна на целта на ползването на общите части;
- когато сградата се присъединява към мрежата за снабдяване с топлина и газ или когато се прекратява снабдяването с топлина и газ в етажната собственост.
При наличието на разногласия между собственика и ползвателя, собственикът участва в гласуването на общите събрания.
Обитателите имат право да използват общите части на сградата само според целта им за ползване и да участват в управляването на етажната собственост със съвещателен глас.
Какви са задължения на собствениците в сгради с общи части за ползване
- Те не бива да пречат да се ползват общите участъци на сградата и с действията си да им причиняват вреди.
- Не трябва да завземат общите части.
- Не трябва да създават безпокойство (включително и с отглеждането на животни в собствеността си).
- Не им се разрешава да извършват такива дейности в собствеността си, с които да предизвикват промяна в общите пространства за ползване.
- Не се разрешава накърняването на добрите нрави.
- Задължени са да изпълняват решенията на управленските органи.
- Трябва да заплащат разходи за общата етажна собственост – обновяване, преустройство, реконструкция и ремонт на общите части, за подмяната на общите инсталации и оборудване и вноските за фонда, предназначен за ремонтни дейности и обновяване.
- Трябва да спазват хигиенните и санитарните норми.
- Трябва да осигуряват достъп до собствеността си за целите на проучвателни, проектни, строителни и монтажни работи при извършване на обновяване, преустройство, реконструкция и ремонт на общите части.
- В случаи на ползване на общите части трябва да се съобразяват с правилника за вътрешния ред.
Предназначение на книгата на етажната собственост
Във всяка сграда или вход трябва да бъде създадена, съхранявана и поддържана такава книга. В нея се вписват:
- предназначението на самостоятелния обект и застроената площ;
- имената на собственика или ползвателя, а ако те са едноличен търговец или юридическо лице – наименованието, единен идентификационен номер (ЕИК) или БУЛСТАТ;
- имената на членовета на домакинството, които живеят със собственика и/или ползвателя и времето, през което не ползват самостоятелния обект; имената на обитателите, които временно пребивават в обекта повече от тридесет дни, датата, на която са вписани, и датата, на която са отписани;
- правата и задълженията при управляването на общите участъци от сградата, уговорени между собственика и ползвателя;
- отглежданите при домащни условия животни, които се извеждат на обществени места, а за кучетата е необходим и номерът на ветеринарномедицинския паспорт.
Как става управляването на етажната собственост
То се осъществява чрез общото събрание с управителен съвет, избиран за срок от две годин, и/или сдружение на собствениците, което е отговорно за усвояването на средства от финансови източници.
Управителният съвет е с представителна власт и е отговорен за изпълненията на решенията на общото събрание и съхраняването на документацията.
Общо събрание избира контролен съвет на всеки две години. То се свиква:
- поне веднъж годишно от управителния съвет;
- с искане в писмен вид от страна на собственици, които са с 20% идеални части (дяла) от общите части на сградата;
- в неотложни случаи или ако е изминала повече от 1 година от последното общо събрание – от името на всеки собственик или ползвател;
- в разстояние на 6 месеца от възникването на нова етажна собственост по инициатива на собственици, които са с минимум 20% дял от общите части.
За провеждането му се води протокол.
Съвместно общо събрание се организира за решаване на въпроси, които са свързани с общите части на две или повече сгради.